思うこと

手堅い投資とはどういうものか?

ドバイの不動産価格が上がってしまう。

今日はちょっと不動産関連のお話しをお届けします。

今、血眼になって、ドバイ不動産を買いあさっています。

ドバイは世界切ってのラグジュアリー不動産市場です。

この国と同程度にお洒落なこと、突き抜けたこと、洗練されていること、ゴージャスであることが実現できる国は、世界において、他にはありません。

その源泉は何かというと、ドバイの国のトップたちの考え方です。

考え方が異なるので、その結果も誰も真似できないところに達しています。

これは手前みそとかではなく、私はこのドバイの不動産市場に魅了されて移住してきた一人です。

建築クオリティも高く、デザインがとにかく唯一無二。

刺激的で人々を魅了する物件が立ち並んでいます。

一方で、ただおしゃれなだけでは意味がありませんが、

私はドバイという国が世界に認知される前から、今までの不動産価格の推移を徹底的に調べました。

ドバイショックがあった2009年11月25日。

リーマンショックでマネーが引き上げられ、ドバイにも世界経済の収縮がもろに直撃。

2010年にドバイ不動産はそれまでの価格上昇の大部分をかき消しました。

と思ったら束の間、2011年から2014年の間に価格下落を取り戻し、大きく上昇。

2010年に買いあさった投資家たちは巨万の富を得たのです。

投げ売りを拾うだけで儲かったそうです。

私は今の価格を知っているため、2010年にそんなことができた人たちが大変羨ましくも思いました。

ですが、2010年に投げ売られた時、融資が機能しなくなっている状況ですから、

現金を持っていた人たちだけが、それらの投げ売りを拾って、より一層富を得たのです。

一方、2014年を境に原油価格の下落が始まりました。

これが私にとっては、追い風でした。

投資機会を生み出したのです。

原油価格が下落していなければ、私はドバイに行かなかったかもしれない。

それぐらい、この事象はチャンスでした。

ちなみに2003年のドバイ不動産価格を100とすると2008年に500を付けました。

そして、ドバイショックがはじけ、500が250まで落ちました。それが2010年です。

そこから回復を始め、2014年にはドバイショック前水準近くまで回帰してきたにもかかわらず、

原油価格の下落によって、不動産価格が2015年、2016年にかけて下落してきました。

私が買い始めたのがこの時期です。

いわゆる今は大底にあります。

しかしながら、目の前の販売状況を見ると、完全に価格が上がり始めてきていると感じています。

つまり、今年がドバイ経済において、安く買える最後の年になりそうなのです。

そのことについては、こちらのクレディスイスのレポートの6ページ目にも記載されています。

→ https://www.credit-suisse.com/media/pb/docs/jp/global-real-estate-monitor.pdf

ドバイは平和であり、中東、北アフリカ、欧州で起きる紛争や金融ショックで恩恵を受けるため、

皮肉な話ですが、トルコで軍事クーデーターが起きたり、イスラム国がテロをすればするほど、ドバイにお金が流れてきます。

米国同時テロ以降、イスラム教徒(16億人)はお互いの軋轢などから米国への投資をしなくなりました。

それがドバイを発展させたわけですが、これからの発展は少し異なります。

昔のドバイは完全なる砂漠でしたが、既に先進国都市の機能を備えているからです。

電気、水道、ガス、携帯は、MYPAYというアプリで一括デビット支払い。

日本で言うコインパークの支払いは、携帯のSMSやアプリで番号を送信すると、携帯料金に合算してくれます。

つまり、生活インフラが高度にIT化され、都市も人々が必要な全ての機能を備えました。

これから世界最大の遊園地ドバイランドが2018年までかけてOPENし、2020年に万博です。

昨日もデベロッパーと議論していましたが、本気で、この2016年投資の2020年バイアウトは、

概ねどのデベロッパーも売却価格2倍を想定していました。

例えば私が買ったドバイヒルズなども、2年半後の完成時2019年、先日500万AED(1億5千万)で購入したものを売却して800万AED(2億4000万)と試算されています。その転売についてはエマールがサポートしてくれる約束をもらっています。他にはドバイの大本命ダウンタウンは現在平米単価60万から150万ぐらいですが、ドバイの銀座であることを考えると、先進国ケースで平米単価300万まで行くと考えています。

さらに、賃料収入で保証を付けているところは、8%の10年が平均です。つまり、投資の8割を保全し、かつ10年後に売ると、3倍とかを目指していくことが可能ということです。

ドバイには、一度不動産価格を5年で5倍にしたという実績があって、当時は確かに、脆弱でした。

インフラも弱く、経験値も少なかったと思います。

でも、今度は違う、というのが私の感覚です。

少なくとも2016年投資の2020年バイアウトは、ほぼ成功します。

2020年以降はクレディスイスもさすがに読み切れないと書いていますが、

2020年以降は、本物の手堅い成長をしていくと考えています。

しかし、倍々のチャンスは2016から2017が最後だと思います。

この内容は動画で話すべきものでした。

文章では全く一部しか書くことができませんが、

お伝えしたかったのは以下の点です。

ドバイ不動産の価格が今底をつけている点。

ドバイ不動産の価格が上昇を始めた点。

ドバイワールド、ドバイアイ、ドバイランド、万博、新空港、ドバイヒルズ、ドバイクリーク、1000メートル級タワー、CITYウォーク(落書きの描かれたアート都市)などが全て2020年頃に完成してくるため、今後の上昇は(私の中では)99%確実(1%は不可抗力などの何かが起きた場合)だと考えています。

結局思うのは、後進国不動産はかなりの確率で儲ける方法がある。

しかし、金がなければ、ただ指をくわえてその成長を見ていることしかできない。

だから、私たちは今後チャンスが来た時に、指をくわえて見ているのではなく、自らが投資家になれるよう今から準備をしておかなければならないのです。

ドバイ不動産2020の軌跡が現実化するか、そしてその結果がどうなるのかは私がリアルに投資していますので、全ての結果を発表します。

もしも、良い方向に行った場合は、私の純資産は、このまま寝ていても40億ぐらいになります。

もちろんその間にも稼ぎます。

少々先ですが、本格的に100億円の純資産は、現実に見えてきています。

あなたも、投資家を考えてみるべきです。

本日18時は、いよいよ、XM総額1億円賞金のグランプリ参加方法を、ご案内します。

それまでにGTSファイナルにご入学しておいて下さいね。

→ http://global-traders-school.biz/

最後にもう一度言いますが、かなりの確率で儲かるものというのは確かにあります。

そして、リスクが限定されたものです。

例えばドバイ不動産の場合で言うと、評価額が万一下がっても賃貸で回収すれば良いわけです。

時間はかかりますが、結局元本を回収可能ですし、評価がゼロになるわけではないので、時間をかければ結局家賃総額と売却額で合わせて100(元々の値段)を超えます。

もっとも、今のこの調査結果の中で、ドバイ不動産が2020年に向かって下落することはありえないと思いますが。そもそも底をけってくれての有り難い事象ばかりなので。

ただし、本当の問題はそういう手堅い投資というのは、多額のキャッシュを持っている人しかできないということなのです。これを胸に刻んでほしいです。

残酷無常です。金がないと、何もできないんです。

だから、多くの人は、仮にチャンスに気づいても、ほとんどの場合は投資自体ができません。

なので、夢物語に誘われて小口の投資などに行きますが、そんなハードルが低いものの中に本当に儲かるものは1つもないです。

これは私の人生経験上、間違いないです。

海外プライベートバンクの引き受けも3億円から5億円が平均ロットです。

つまり、蓋然性が高く、安全性も高く、ほぼ儲かるであろうもの確かに少数あるのですが、最低ロットでハードルを上げていて、その最低をクリアできないと参加資格がないのです。

そのため、富める者はますます富む、という構造ができています。

それを回避するためには、それを回避する方法を知り、行動する必要があります。

私も全く富がない者でしたが、今は投資ができる側に回りました。

そういう流れもGTSファイナルで知ってほしいと思っています。

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与沢 翼

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