これからの成功者の条件

今日はシンガポールに帰ってきたので、勉強を再開しました。

これからの成功者はまず間違いなく、頭脳戦の中で生まれてきます。

考え抜いた人が勝つようにできています。

そこで、今日は、

フィリピンで見てきたことをまとめたり、

アフリカ市場について本格的に調査分析を開始しました。

というのはドバイの最大手不動産デベロッパーエマールから購入した2つの高級不動産の契約書が届いたため、

その中身を読み込みながら、ふと振り返ってみて、これまでの自分の不動産投資について分析をしてみました。

7物件で約10億円と、これまでは高級不動産のみを買ってきました。

その理由は、自分が住みたいと思う物件であること、という私独自の基準があったからです。

この基準のメリットは、立地、品質において最高であることを選ぶため、長く保有することができる点だと思っています。

例えば日本においてもいまだ六本木ヒルズや東京ミッドタウンの賃貸価格が下落しないのを見てわかるように、

賃貸においても安売りをする必要がなく、また元々の構造品質が高いため物件の摩耗や損傷に対して強く、

かつその国を代表する大手デベロッパーであれば物件の管理も高いクオリティで行う傾向があるのを知っているからです。

このことはひいて居住者のセキュリティやプライバシー、快適な生活へとつながります。

さらに立地が良ければ、10年、20年と経って物件の老朽が進んでも、地の利の点がそれを補てんして賃貸価格は下がり難く、

結果としてディスカウントキャッシュフローで見た時の転売価格も高く維持されるであろうということです。

また、その国の今後の経済成長率を想定して賃貸相場がインフレに伴って、どれぐらい上がるかを計算してきました。

結果としてマレーシアのジョホールバルに3件、タイのバンコクに1件、フィリピンのグローバルシティに1件、ドバイのマリーナとヒルズに1件ずつ

高級物件を計7つ総額10億で買ったというわけです。

マレーシアジョホールバルの決め手は、リンギットが歴史的な安さであり円高時代と同じ水準で買えたことと新幹線と地下鉄の開通を目前に今後シンガポール経済圏にサポートされることが最大の理由です。

タイバンコクはインドシナ半島の中心となっており、今後成長性著しいベトナム、ミャンマー、カンボジアとは南部経済回廊でつながり、

かつ、ラオスという内陸の国の輸出入の利権を取れること、日本人が10万人超滞在とASEANで最も多く、遊びが充実し、

ASEANの中でも人口5000万人を超える通常の国、いわゆるシンガポールなどの金融、貿易立国で人口が少ない超効率国家を除いた製造業、農業国としては実質ダントツのトップであることが決め手です。

フィリピンの決め手は、今後の治安解決によって爆発的な成長が見込まれること、英語がASEAN中最も流暢であること、さらに今後シンガポールをしのぐカジノ文化を擁する可能性があり、リゾート地を含めた遊びが充実していること、人口が億を超えていることなどです。特にグローバルシティが重要と私は特定しています。

ドバイは、いわずもがな中東先進経済の覇者であり、石油エネルギーに下支えされた無尽蔵の富によって国家貯蓄率が高く、国家債務にあっては世界トップ3に入るほど少ないと、財務が健全だからです。

また、さらにアフリカ10億人の経済圏への入口となっており、ドバイ国際空港が世界一の旅客数となったことからも欧米、アジアの本物のハブになりえたからです。

そして、もちろん全ての税が無税であるため固定資産税が導入される可能性は私が生きている間はないと考えられる(法人税も50年無税を約束してくれている)点や都市の作り方の先進性で言えば世界一である点です。

よって、これらについては、目論み通り、非常に良好な結果をもたらすと思っています。

具体的には、各物件完成後は、ドバイではドバイヒルズ500平米の戸建てに住みしばらく本宅とし、バンコクのリッツもマニラのグランドハイアットも自分で使います。これらを拠点に両国において後に述べる新たな不動産投資への経済活動を行っていきます。

またジョホールのアスタカという当地で最も最高級となる物件も自己利用し、シンガポール経済圏を引き続き見続けます。

ドバイ本宅以外の上記3つは滞在していない間は、民泊として利用する可能性が高いですが、

実際これらは転売目的のため、最低5年、長ければ10年以上保有します。バンコクのリッツは一生売らずに子供にあげても良いなと思っています。

大手デベロッパーの物件は建て替え時に地権者となれるため新しい物件や将来価値で金銭支払いが行われるため壊れるまで持っていても良いと思っているからです。

特に全物件内装工事や家具によって差別化を図り、ホテルの一室のような良好な状態で保全し続けるため、賃貸には出さない可能性も高いです。

そして、ドバイマリーナの110平米の物件とジョホールのオフィスUMCITYとサザンマリーナレジデンスは賃貸に出し、10年間回収してから確かな国の経済成長を見た後転売します。

そしてここまでが過去の振り返りです。

今後については高級物件の転売目的から、ウェイトを現地中流層への賃貸を目的とした低価格物件のバルク買いという戦略に切り替えようかなと考えています。

例えばグランドハイアットなどは300平米2億円でしたがこれを50平米2000万を10個とするのです。

これによって現地の新婚カップルや単身の中流層をターゲットに賃貸収益をまとめて得る方向にシフトしようかなと思っています。

その理由ですが、

1、まとめ買い、現金一括前払いすることで超特権的価格交渉力が持てること(1件当たりが非常に安くなり結局新築にもかかわらず利回り10%を超せる可能性が高い)

2、高額物件だと、現地の普通の人は決して借りることができないため、一部の富裕層か外国人対象になるがそれだとパイが狭くなり賃貸では不透明性が増すこと

3、インカムベースの収入を作るということでも結局最後は転売益も得られるためグロスの収益性で言えば当然インカム+キャピタルとなること

などが挙げられます。

つまり、安いのを大量に買って規模の効果で安く取得し、高い稼働によって収益性を高める狙いがあります。

またそうすることで、国のGDPの大半が平均国民の所得及びその内需に依存するわけですから

そのGDP成長をそのまま素直に享受できるのは格安物件の方だと思うからです。

もちろんこの場合でも立地と品質にはこだわります。1500万と2000万で同程度の広さの物件であるも、そのクオリティに差があるなら私は喜んで2000万を選びます。

それぐらいポンコツとおかしな立地は、不動産投資として死を意味すると思っているからです。

これは高額であろうと低額であろうと全く同じです。

さて、そんなことを考えてみた時に、私の頭に真っ先に浮かんだのがアフリカです。

もちろん低額バルク買いで考えた時にフィリピンもベトナムもカンボジアも可能性が大きいのですが、

もっと収益を根本から高めようと思えば道路が舗装されていない国に行くべきなのです。

するとアフリカと南アジア(具体的にはバングラデッシュとパキスタン)が俎上に乗ってきました。

ちなみにASEANでミャンマーやインドネシアを私が外しているのは、外国人本人の名義で直接登記ができないからです。

またラオスは内陸国で港を持てないので、輸出入コストが周辺国と比べて結局数倍に跳ね上がり、どれだけ今成長していようとも長期的にはやはり厳しいと思っています。

またインドも同様で成長可能性は世界一であると思うも、外国人による個人登記ができず、かつ登記制度が存在しておらず、また一般的に利回りが低いので、私にとっては不適格であり外しています。

よって、これから南アジアのパキスタンとバングラデッシュと特に未曾有のアフリカを徹底的に調べようと思っています。

どうせやるなら、土地が取得できて、かつ、実需の現地人の住宅供給を低価格で行える国がベストです。

アフリカは南北8000キロ、人口10億、およそ55前後の国々に分かれているため、相当な研究が求められます。

なお、不動産投資においては、その国の通貨が無数の通貨ペアとの関係でどのような位置にあり、今後全体として通貨高になっていくのか、ということを無視して投資するなどありえません。

実際は物件の価格の上昇率よりも為替差損の方が大きくなる場合も多々あるからです。

また地政学的リスクや自然災害リスクを無視した不動産投資も息は長くないです。

いつか将来、グローバル大家兼投資家となって経済の歴史書に名前を残すつもりで、精進していきます。

与沢 翼

 

※写真はタイランドのバンコクです。

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